怎样做好房地产业务

了解房地产基本概念   掌握合同签订技巧

发表于 1993年6月27日的《经济参考报》

    随着我国经济的蓬勃发展，房地产业务和问题逐渐增多。为了适应市场经济的发展和我国返回关贸总协定的需要，必须对照房地产领域中的一些基本问题，并以法律和政策的方式加以规范。房地产涉及到许多法律概念，不清楚这些概念，在做具体业务时，就很难做出正确的判断，甚至造成经济损失。

        一、         弄清房地产产权与所有权

    产权是一种能形成增值的财产权利，其使用周期较长，产权一般要经过法定登记方为有效。在当代社会中，产权通常表明一定的社会经济关系的结构。产权一词在使用上往往表明财产处于交换或转让过程中的财产归属。

    所有权作为一种法律术语，它侧重强调财产的最终归属。所有权标志着人与人之间财产的静态划分，非所有人对拥有所有权归属者有着不作为的义务。除非法律上有限制，所有人可随意处理自己的所有权。无疑，合法的所有权是财产转让的前提。所有权人对其财产的权利包括以下内容：占有权、使用权、收益权、处分权。

    在我国房地产领域中活动，搞清所有权与产权的划分，具有较大的实际意义。在我国，房地产产权是对房产的所有权，房地产所有人对地产（诸如宅基地、院落、院墙等所占土地）只拥有使用权。因而，在我国，房地产产权不等于房地产所有权，它不是完整意义上的所有权。在谈到房地产产权时，通常是指地上建筑物的所有权和土地的使用权。由于二者在自然属性上是互相依存、不可分割的，故习惯上把二者统称为房地产产权。

    我们在卖标准厂房、公寓、办公楼等建筑物时，就标志着房地产产权转移给了买方。买方就获得了该建筑物的所有权及其项下的土地使用权。买方就成了该房地产的产权人。

        二、         如何做房地产的买卖

    房地产买卖即房地产产权的转移。房地产买卖合同必须载明的条款主要有：

        ①  合同买卖双方当事人；

        ②  建筑物坐落地块、面积、位置、界址等；

        ③  房产所有权的过户；

        ④  土地的使用面积、使用年限及土地使用证过户；

        ⑤  建筑物价格、支付日期及支付方式；

        ⑥  当事人双方的权利及义务；

        ⑦  违约责任等。

    从买方的角度，在对合同上述条款的拟制、谈判及签订时，应注意下列主要问题：

    在合同的第一条中，必须对当事人的主体资格、权利能力进行审查。所谓主体资格，是指卖方是否具有合法的经营范围。从而使其卖出的房地产手续合法。另外，卖方对所卖出的房产是否拥有出让的权利，亦即对合同项下房产的处置权是否合法。

    在合同第二条中，必须写得详尽、清楚、准确，以便对该房产进行调查核实，看其所有人或产权人以及产权标的物的状态是否合乎购买意图。此条款应列出诸如建筑物草图等资料作为合同附件。

    第三条应注意要求卖方将表明其拥有合同项下标的物的所有权文件作为附件列在合同后，并要求卖方担保其所有权无瑕疵。

    第四条、第五条应注意土地使用的政府批件的审查，看其土地批准的种类，即看其土地用途是属哪类。

        三、         房地产规范化亟待实现

    从房地产卖方角度出发，或为了便于吸收外资进入我国房地产市场进行投资我们必须将上述法律问题搞清楚。

    目前外商进入我国房地产市场时常感到头痛的是，市场行为极不规范，法律、概念混乱较大，政府的透明度较差，外商在承担土地使用费、缴纳房地产税等方面比内商的经济负担更大。而且由于内商经营房地产常以实物地租等方式合作开发房地产，使外商感到在我国房地产市场竞争前提极不平等，更谈不上国民待遇了。再加上各地开发区土地政策多如牛毛，国内房地产政策的统一性较差，更使外商目不睱接、举棋不定了。

    所有这些，都是不合乎关贸总协定的要求和这方面的国际惯例的，都应当在我国全局的范围内加以统筹解决，否则，真正有意投资者反而不会来，那些规避我国比较混杂的房地产法律，将房地产炒来炒去的外商反而不当获利。

    为吸引外商投资和进入我国房地产，使我国房地产迅速规范化，从而成为我国返关的推动因素，必须切实解决以上问题。