中国，尤其是北京、上海、深圳等大城市的房价与收入严重脱节，存在继续大幅下跌的可能。 

中国三星经济研究院10月20日发布房地产研究报告（原文为《中国楼市，暴跌开始？》），认为自2003年起国内房地产高速发展造成泡沫，现在楼市向理性回归。根据国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，而我国的房价收入比在上海等地已高达20多倍，远远超过消费者的承受能力。

分析认为，即便经过年初调整，现今国内房价收入比仍处于高位。历史上的日本、香港案例表明，房价暴跌的国家和地区，在泡沫破裂前的房价收入比通常都很高。因此，中国，尤其是北京、上海、深圳等大城市的房价与收入严重脱节，存在继续大幅下跌的可能。据推测，刨除物价增长，在人均收入年增长10% 的情况下，如果要在5 年内把房价收入比调整到8：1，北京、上海、深圳、杭州这样的大城市的房价在现有的基础上还要降15%。

报告全文如下：

一、中国楼价为何下跌？

1、全国房地产市场开始降温

–  2008 年9 月16 日，国家发改委和国家统计局发布的调查结果显示8 月份，全国70 个大中城市房屋销售价格环比下降0.1p ，意味着房价下跌已成为全国整体性的问题

·   4 月份的深圳一手房住宅价格经过较大幅度调整，已基本回落到去年2、3 月份的水平。房价从去年10 月的17350 元/平方米跌到今年6 月的12681 元/平方米，9 个月间跌去了近30%

·   8 月18 日，上海中远两湾城的29 套房源集中成交，均价13842 元／平方米，比上半年21049 元／平方米跌了7200 多元／平方米；8 月21 日成交的三套更是低至13804 元，相比最高点的3 月份价格已经跌去8532 元，跌幅高达40%

·   9 月份北京各类折扣、特价房的打折力度从9 折到7 折，其中不乏万科、金地、合生创展等知名品牌旗下楼盘。位于北京西南石景山区玉泉路附近的某楼盘更爆出6.3 折的优惠

              –    2008 年以来，北京、上海等一线城市已有几十宗土地流标、流拍，并有向二、三线城市蔓延的趋势

              –    据国家发改委统计，2008 年7 月份，全国房地产开发土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7% 、35.7%和35.7%

2、从2003 年起，房地产高速发展造成泡沫，现在楼市向理性回归

–从2003 年以来，中国各地房价一直处于快速上涨的趋势，进入2007 年，房价更是一路冲高

· 全国一些大中城市房价年度上涨超过30%，广东的部分地区达到50%

– 投资性购房加快了房价上升的速度

· 以“温州炒房团”和“山西煤老板”为代表的投资者推动了房价的上涨

· 在北京和深圳等地，投资性购房比例一度超过1/2

–房价严重脱离实际收入水平

· 今年7 月上海房价均价13200 元/平米，按照每个家庭以两个人有固定收入，购买90 平方的房子来算，房价收入比已经达到25.14 ，远远超过了消费者的承受能力，而按照国际惯例，房价收入比在3--6 倍之间为合理区间

3、从2007 年底起，股市开始低迷

–  中国股市暴跌，多数投资者的财富大幅蒸发，使得对房地产的投资需求锐减

·  以沪市为例，综合指数从2007 年底的6000 余点大幅跌至2008 年9 月的2000 点左右· 对中国经济增速放缓的预期调低了购房欲望

–上半年中国GDP 同比增长10.4% ，比上年同期回落1.8% ，经济增长有所放缓。房产业内外人士普遍看空楼市

–央行22 日发布的《2008 年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，居民的购房热情不乐观——调查显示未来三个月打算买房的居民人数占比创1999 年调查开始以来最低水平

·  北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足

10%

2003-2008 年全国和主要城市房价收入比走势

资料来源：根据国家统计局资料整理

二、中国的楼价会暴跌么？

1、即使经过2007 年底和2008 年初的房价回落，中国房价收入比依然处于高位

              –    2008 年3 月全国房价收入比为7.3，北京、上海、深圳和杭州都超过了10

              –    美国和西欧这个比例是3 到4 左右，即使是伦敦和纽约这样的国际大都市也仅达到

              6.9 和7.9

              –    人口密度和生活费用远高于中国的日本的房价收入比为4:1，远低于中国

              –    如果按国际口径来计算，中国的实际房价收入比要更高一些

              · 欧美等国都是按每个家庭中有2 或1 人有固定收入来计算，而中国则是按大约3 人来计算

·  中国住宅只有70 年的居住权，而其他大多数国家的购房者享有对住宅永久的所有

2、中国，尤其是北京、上海、深圳等大城市的房价与收入严重脱节，存在继续大幅下跌的可能

–房价暴跌的国家和地区，在泡沫破裂前的房价收入比都很高。日本在91 年房产泡沫破裂之前房价收入比为10.4

              ·  日本房地产经济研究会和瑞士信贷提供的数据显示，截至2005 年3 月，日本住宅用地的平均价值在15 年里下跌了33%。包括东京在内，日本6 个大城市的住宅用地价格平均下跌65% ，商用土地价格则暴跌87%

              · 香港在1997 年楼市崩盘前房价收入比为14，到了2002 房价跌去60％

              –目前中国的房价显然与收入严重脱节，存在暴跌的可能。如果要形成一个健康的房地产市场，中国的房价也有着较大的下行空间

·   刨除物价增长，在人均收入年增长10% 的情况下，如果要在5 年内把房价收入比调整到8：1，北京、上海、深圳、杭州这样的大城市的房价在现有的基础上还要降15%

1975-2005 年美国房价收入比变化

资料来源：根据美国统计局资料整理

二、影响房价的因素

              1、受美国新一轮次贷危机的影响，外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性，有可能在短期内加速房价下滑

              –   雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化

              –    摩根士丹利在2003 年至2006 年间收购的改造为酒店式公寓的对外出租的住宅楼，如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等，都在待价而沽

              –   澳大利亚麦格理集团、美国花旗银行等也有意出售其在上海的一些公寓项寓和中环盈置大厦

              2、政府的政策会影响房地产市场的走势

              –    中央政策基调从“双防”转为“一保一控”，强调保持经济增长速度。间接起到了稳定房地产市场信心的作用

              –    央行决定从2008 年9 月16 日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率

              –    地方政府相继出台救市举措· 已有13 个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策· 河南省关于降低公积金贷款首付比例及减免房地产交易契税的政策，则是面向全省范围的

              –   如果房地产市场继续大幅下滑，不排除政府出台稳定房地产市场的针对性措施，比如在全国范围松动二次房贷政策等

三、政策建议

              中、短期政策：采取适当的政策，力争实现房地产市场的“软着陆”

              –   增加经济适用房、小户型房屋的建设，吸引居民自住房的购买

              –   在中国银行承担房贷的全部风险的情况下，必要时政府可以向银行提供必要的资金支持，保障金融安全，逐步消化房地产泡沫

              长期政策：建立健康、稳定的房地产市场

              –可以考虑征收财产税，从而抑制房地产中的投机行为，提高购房人群中自住房的比例

              –深化土地改革制度

·  可以考虑土地所有权私化，打破地方政府财政收入与地价的联系。彻底消除地方政府推动土地价格上涨的行为